2022年房地产行业持续承压，为巩固“房地产是国民经济的支柱产业”地位，中央积极出台楼市政策，各地政府也相继落实“因城施策”，宁波紧跟步伐，2022年也出台了一系列利好政策，短期内确实带动住房需求入市，但从整体来看，市场信心回暖节奏仍然缓慢。2022年度，宁波新房整体成交情况来看，鄞州领跑全市，板块价值分化明显。从成交结构来看，面积段集中于100-120平，达17644套，占比为32%，较上年扩大3.3个百分点，改善型需求端仍旧活跃。
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数据说明：房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-12月31日期间的全口径销售金额与面积为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年度宁波房企TOP20销售金额为1376.9亿元，同比上年度销售金额下降38.0%，销售面积为568.8万㎡，同比上年度销售面积下降38.8%。销售金额TOP5房企分别为绿城中国、荣安地产、宁波轨道交通、华润置地和融创中国，TOP20房企销售金额门槛为37.8亿元，同比上年度下降21.1%。从销售面积来看，TOP5房企分别为绿城中国、荣安地产、宁波轨道交通、时代集团和融创中国，TOP20房企销售面积门槛为11.5万㎡，同比上年度下降53.1%。
品牌房企绿城中国表现优异，在年度销售业绩排行榜中获得双料冠军。荣安地产作为宁波本地房企，稳居榜单第二。2022年榜单中具备国企或央企背景的房地产企业相较于2021年的榜单排名有所上升。
数据声明：房地产项目销售数据统计是以2022年1月1日-12月31日期间商品住宅销售额为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在宁波市域范围的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
从商品住宅销售金额榜单来看，2022年度，宁波商品住宅销售金额排行榜TOP20项目合计销售金额为432.7亿元，平均值为21.6亿元，商品住宅销售金额榜单门槛13.6亿元。TOP20项目合计销售面积为141.5万㎡，平均值为7.1万㎡。
其中江山云起，以32.6亿的销售额位居首位；第二位是江皓府，销售金额为31.2亿；映云庭排名第三，销售金额为29.9亿。
▍商品住宅市场解读
宁波市商品住宅（不含保障性住房）供应面积走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2022年1-12月，宁波市商品住宅（不含保障性住房）新批上市50143套，同比下降46.7%。2022年12月，宁波市商品住宅（不含保障性住房）新批上市4220套，环比增长19%，同比下降33.8%，降幅较上月扩大28.7个百分点；2022年第四季度，宁波市商品住宅（不含保障性住房）新批上市12753套，同比下降39.5%
2022年宁波市各区商品住宅（不含保障性住房）成交情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2022年1月-2022年12月，海曙区成交均价最高，为36072元/㎡；鄞州区新房成交110.22万㎡，成交量最高。整体成交情况来看，成交量价依托于板块价值，需求端求稳属性显著。
宁波市商品住宅（不含保障性住房）成交量价走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2022年12月，宁波市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为22779元/㎡，环比上升0.2%，同比上升19.8%；成交面积为63.65万㎡，环比上升25.3%，同比下降20.3%。
宁波市商品住宅库存走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2022年12月，宁波市商品住宅可售面积827.61万㎡(可售套数为69101套)，可售面积环比下降0.6%，按照平均近6个月销售情况，出清周期为14.26个月，较上月延长0.5个月。
2022年宁波市新房面积、总价成交结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2022年，从面积段来看，宁波100(含)-120㎡面积段成交套数最多，达17644套，占比为32%，较上年扩大3.3个百分点。
▍土地市场解读
宁波市土地供求价走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2022年1- 12月，宁波市共推出土地规划建面3791.97万㎡，成交3970.93万㎡，成交楼面均价2729元/㎡。2022年12月，共推出土地规划建面214.49 万㎡，成交426.86万㎡，成交楼面均价2557元/㎡。
宁波市土地出让金&溢价率走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
2022年1-12月，宁波市成交土地出让金达1083.56亿元，平均溢价率为5.0%。2022年12月宁波市土地出让金为109.17亿元，同比增长612.8%，溢价率为0.6%，较去年同期降低11.8个百分点。
宁波市1月12日四批次集中供地地块解读
重点地块研判分析：
1、东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块
地块位置：东部新城东片区，东至盛梅路，南至后塘河，西至芳草路，北至春晖路
用地面积：45689㎡
容积率：1-2.08
用地性质：普通商品房、零售商业用地、餐饮用地
图片来源：中指·开发云
该地块所处东部新城核心区域东片区，现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，且周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学邱隘镇中心小学、董玉娣中学、三级医院（非三甲）宁波市眼科医院、购物中心东部银泰城等生活配套周边有一直庙、邱隘公园等32个公园景点，地块所处东部新城板块现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，交通提升 临近规划地铁（在建）7号线，未来交通更加便利，配套提升 周边规划有医院、公园，医疗、环境配套会有所提升。
2、海曙区长乐CL-01-05地块海曙西核心区
地块位置：海曙区，高桥镇东、西至规划道路，南至中山西路，北至环镇北路
建设用地面积：36786㎡
容积率：1.0-2.45
用地性质：城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地
图片来源：中指·开发云
地块所处海曙西核心区板块，处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，交通便利，邻近地铁1号线，多条公交线路环绕，且距离徐家漕长乐地铁站仅0.3km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学宁波市海曙外国语学校（五江口校区）、省重点中学同济中学、三甲医院宁波市中医院、购物中心万科购物中心（乡成大道店）等生活配套，周边有微观智库园、双泉庵等43个公园景点。临近规划地铁（在建）6号线，未来交通更加便利，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。
小结
宁波楼市随着政策的放开，楼市数据还未完全实现触底反弹，但在第四季度市场呈现暖冬现象。土地市场则一改以往多地区开花的拍地模式，精准对焦海曙以及鄞州两大区域，土拍热度值得期待。