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2022年，对于整个物业管理行业而言是历经磨砺、机遇空前的一年。在疫情常态化管控下，行业的重要性尤为凸显，疫情防控加速物业管理行业融入社会基层治理，成为防控体系中的重要一环。同时，行业边界与内涵正在重塑，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新，科技化智能化程度加深，行业内收并购频发，整合速度加快，市场集中度将进一步提升。


(资料图)

第三方市场拓展、承接关联方、收并购是企业“扩规模”的重要渠道，同时也是企业发展的核心竞争力之一。中指研究院通过中指数据·CREIS物业版（点击查看），对中国物业服务企业市场拓展信息进行监测（2022年1-12月），针对企业第三方市场拓展、承接关联方面积进行专项研究，发布“2022年1-12月中国物业服务企业新增合约面积TOP50”，“2022年1-12月中国物业服务企业第三方市场拓展TOP50”，“2022年1-12月中国物业服务企业承接关联方面积TOP50”。通过研究，帮助企业掌握行业发展趋势，明晰不同企业规模扩张选择，为企业高效拓展提供借鉴。

特别声明：中国物业服务企业新增合约面积数据统计是以2022年1-12月期间物业企业第三方市场拓展面积并购面积、承接关联方面积三项之和统计。主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在全国范围内的监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，最终一切以企业公告为准。

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中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

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中国房地产市场月报2022年12月

2022年中国房地产企业销售百亿专题

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年12月）

2022年1-12月，TOP50企业新增合约面积共计约23.92亿平方米；新增合约面积均值为0.48亿平方米。其中，碧桂园生活服务集团股份有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司、华润万象生活有限公司和万物云空间科技服务股份有限公司规模扩张迅速，新增合约面积超过1.5亿平方米。

2022年1-12月物业服务企业第三方市场拓展分析

特别声明：中国物业服务企业市场拓展数据统计是以2022年1-12月期间物业企业第三方中标项目为统计口径，不包括承接关联公司项目、非业主增值服务项目（前期顾顾问咨询、案场服务等）、并购项目。主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在全国范围内的中标监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，最终一切以企业公告为准。

2022年1-12月，TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积共计18.72亿平方米，在新增合约面积中占比约78%。其中排名前两位的企业分别为雅生活智慧城市服务股份有限公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司，第三方市场拓展面积分别为1.56亿平方米、1.47亿平方米。

分层级来看，TOP10企业第三方市场拓展面积均值为1.01亿平方米，TOP11至TOP30企业第三方市场拓展面积均值为0.33亿平方米。

2022年1-12月物业服务企业承接关联方面积分析

物业服务企业与其房地产开发企业普遍存在互惠互利的关系，房地产销售面积情况一般会转化为物业服务企业的合约面积，从而形成内生性规模增量。中指物业研究基于物业企业承接关联开发企业2022年1-12月新增的商品房销售面积情况，对物业服务企业承接关联方面积情况进行分析。

特别声明：承接关联方面积统计是以2022年1-12月期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在各地的销售监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2022年1-12月，TOP50企业承接关联方面积合计约3.95亿平方米。其中，TOP50的企业新增承接关联方在管面积的均值达到791万平方米，TOP10企业待转化面积的门槛值为1172万平方米。

承接兄弟公司项目是物业管理企业规模扩张的重要手段。头部企业如碧桂园生活服务、万物云空间科技服务股份有限公司、保利物业服务股份有限公司、华润万象生活有限公司，在母公司及关联方的支持下将新增超过2000万平方米的在管面积。依托于关联房企的发展，物业服务企业管理面积增长的稳定性得到有力保障。

2022年1-12月物业企业并购市场分析

图：2022年1-12月物业管理行业部分并购案例（不完全统计）

数据来源：中指数据CREIS物业版（点击查看）

1.收并购趋于谨慎：

相比于2021年上市物企披露的77项收购事件，累计披露金额362.5亿元。2022年上市物企的并购步伐有明显的缓和，上市物企累计并购31项，交易金额约为106.3亿元，较2021年交易金额大幅缩减70.8%。

2. 国资背景企业交易金额占比过半：

国资背景企业表现活跃，共参与并购事件约11宗，涉及金额59.3亿元，占全年并购金额55.8%

3.大宗交易明显减少，收购目标明显：

2022年以来单项并购金额超过10亿元的案例仅四宗，其中华润万象生活年内发生3笔大规模并购，目的在于强化企业在华东区域的业务布局，增加在住宅物业管理方面的厚度；招商积余收购新中物业与深圳慧勤，强化了在金融物业的竞争力，多元业态实力进一步强化；合景悠活收购广东特丽洁环境工程有限公司，以强化在城市服务环保领域的业务布局，从收购事件来看，2022年上市物企的收并购案例以强化多元业态业务能力及业务规模有质增长为主，趋于理性。

2022年物业企业通过多业态经营，持续加强多元化业务拓展，为企业发展带来新增长点。