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有更多城市进入到房价下跌行列。

根据国家统计局最新数据,1~10月份,全国房地产开发投资11.39万亿元,同比下降8.8%;商品房销售面积11.12亿平方米,同比下降22.3%;商品房销售额10.88万亿元,下降26.1%。

10月份,70个大中城市新房价格指数环比下跌0.4%,二手房价格指数环比下跌0.5%,均比9月份扩大0.1个百分点,是近年来最大跌幅。自去年9月以来,新房和二手房市场价格均已连续下跌14个月。

10月份也是下跌城市数量最多的一个月。70城中,新房和二手房价格环比下跌城市分别为58个和62个,比9月份分别增加4个和1个;同比下降城市分别有51个和64个,均比9月份增加1个。

积极变化是保交楼进度加快,施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资保持较快增长。1~10月,房屋竣工面积同比下降18.7%,降幅连续3个月收窄;10月单月环比上涨42%。

“房地产业是国民经济中的重要行业,也与民生息息相关。总的看,房地产市场出现了一定积极变化,但是下行态势还在持续,下阶段还是要坚持‘房住不炒’定位,积极推进购租并举,支持刚性和改善性住房需求,推动房地产市场逐步企稳,保持平稳健康发展。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示。、

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中国房地产市场月报2022年10月

《中国房地产企业监测报告(2022年10月)》

中指丨2022年1-10月全国房地产开发经营数据解读

购房需求疲弱 楼市继续下滑

“10月份国际环境更趋复杂严峻,世界经济下行风险在上升,国内疫情防控压力比较大,‘需求收缩、供给冲击、预期转弱’三重压力叠加,对经济运行的影响加大。”付凌晖表示。

这样的形势下,10月份经济恢复进程受阻。国家统计局数据显示,10月工业生产和制造业PMI均出现不同程度下滑;社会消费品零售总额同比下降0.5%,环比下降0.68%,在下半年首次出现负增长,尤其是房地产相关商品零售额跌幅居前。

1~10月,固定资产投资同比增长5.8%,较前三季度微降0.1个百分点。分领域看,基础设施投资累计同比增长8.7%,10月单月增长9.4%;制造业投资累计同比增长9.7%,10月单月增长6.9%;房地产开发投资累计同比下降8.8%,10月单月下降16%,降至冰点。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道,房地产投资增速跌幅扩大有两个原因,一是施工进度慢,1~10月施工面积跌幅扩大,显示开发商资金链紧张,以及地方城投托底拿地下,新增地块进入开工的节奏延缓;二是土地计入开发投资的部分下降,这与去年下半年以来土地市场过快冷却有关。土地购置费和开工(建筑工程)在开发投资中占比约30%,未来或将继续拖累开发投资。

1~10月份,全国土地购置面积同比下降53%,跌幅与1~9月持平,可见跌幅不再扩大;新开工面积同比下跌37.8%,降幅收窄1.2个百分点。

专家认为,拿地面积总体上萎缩了一半水平,房企拿地意愿普遍不强,甚至有一些房企解散了投资发展部门,要警惕此类数据对明年房源供应产生较大的负面冲击。

从销售端看,1~10月份,商品房销售面积同比下降22.3%,跌幅比1~9月扩大0.1个百分点,跌幅在连续两个月收窄后再次扩大;1~10月,销售金额同比下跌26.1%,跌幅比1~9月份略收窄0.2个百分点。

从央行数据看,10月居民户贷款减少180亿元,是今年自2、4月后又一次负增长,同比减少4827亿元,体现出居民融资需求弱化。其中,与个人住房贷款相关的中长期贷款收缩幅度较大,同比减少3889亿元,入市信心依然不足。

李宇嘉分析称,10月以来全国疫情再次大面积扩散是原因之一;同时房企流动性风险预期开始向稳健经营型企业蔓延,导致市场预期再次下行;国庆期间,房企大尺度打折促销进一步加深市场降价预期,反而不利于需求入市。这也是近期供需两端政策再次祭出,进一步推进保交楼和楼市稳定的主要原因。

从资金端看,1~10月份,房企到位资金同比下跌24.7%,跌幅比1~9月扩大0.2个百分点,跌幅连续2个月收窄后再次扩大。这说明,金融机构对房企融资仍偏谨慎,大部分房企融资环境并未转好。

在楼市所有指标中,唯一正增长的就是待售面积。截至10月末,全国商品房待售面积5.47亿平方米,同比增长9%。其中,住宅待售面积增长16.6%。

尽管房地产纾困政策不断,但不可否认楼市仍处于下行态势中,这一点并未改变。10月份,房地产开发景气指数进一步降至94.7,这是2016年初以来最低水平,市场仍处于“政策底”与“市场底”过渡阶段。

房价下跌城市数量增多

房价下跌潮并未止住,且继续蔓延至更多城市。

数据显示,10月份70个大中城市新房价格环比下跌0.4%,二手房价格环比下跌0.5%,均已连续14个月下跌。可见,二手房价格较新房价格降幅更大,且多地二手房挂牌量迅速攀升,成交情况不容乐观。据相关机构房源信息,11月4日,北京二手房挂牌量已突破10万套,达到历史新高。

专家认为,对比2014年那轮市场降温,当时房价环比下跌持续了12个月,目前房价环比下跌的月份数已超过2014年,说明当前市场改善状况并不好;预计房价同比下跌的月份数也会超过2014年。换而言之,明年上半年,房价同比变动也依然是下跌态势。

10月份,一线城市新房价格环比下降0.1%,已连续两个月环比下跌;二手房价格环比由9月份的持平转为下降0.3%;二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.5%,降幅比9月份分别扩大0.1和0.2个百分点;三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅均前一个月持平。

从下跌城市数量看,70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅环比下跌城市分别有58个和62个,比9月分别增加4个和1个;同比下降城市分别有51个和64个,比9月均增加1个。从具体城市表现看,除北京、上海、杭州、成都房价相对稳健,其他城市普遍有降温压力。

要看到,近期政策层面正在以更大力度纾困房地产,包括支持房企融资、保交楼全面提速等,市场信心正在重建。

专家认为,尽管房地产市场下行压力仍然较大,但在“保交楼”等相关政策的积极推动下,房企资金状况边际改善,房屋竣工及施工进程有所加快,房地产投资已具备逐渐止跌企稳的条件。

李宇嘉认为,若资金面好转,市场对开发商层面预期好转,开发商降价打折预期就会缓减,房价指数下跌状况也会好转。需求端,包括降低按揭利率,热点城市启动“认房不认贷”首套房认定标准,鼓励开发商降价促销等也会利好开发商内源融资,提高其造血功能,从而利好价格稳定。供需两端全面发力,互相支撑,最终才能让房价企稳。