各位嘉宾及线上的朋友们，下午好，下面我来发布《2022中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。我将从资本表现、经营业绩和发展研判等三个方面进行解读。
（一）资本表现：市场估值整体回落，优质标的价值彰显
截至2022年5月13日，物业服务行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年5月13日下降到4464.9亿港元。2021年一季度，港股物业服务板块与恒生指数波动相对接近，在2021年二季度超过恒生指数增长幅度，在年中达到阶段性的高点。但2021年6月底出现拐点之后，恒生指数和物业公司股价一路下挫，二者走势形成的剪刀差逐步扩大，在2022年2月后加速下跌，3-4月跌幅收窄，但仍没有改变下降趋势。与房地产板块相比，物业服务板块走势也比较弱。
从市盈率水平来看，2021年上半年，物业板块整体估值水平较高，市盈率均值最高达到41.3倍。但接下来回落明显，至2022年1月初才进入相对稳定状态。截至2022年5月13日，港股物业服务板块平均市盈率为13.0倍，高于恒生指数平均水平（9.1倍），资本市场仍保持对物业服务板块的关注度。其中，奥克斯国际、力高健康生活、华润万象生活的市盈率目前仍然较高，超过了40倍，市盈率排名前十的公司均值为30.3倍。自2021年初以来，第一服务控股、中海物业和建发物业实现了市盈率正增长，涨幅分别达到49.2%、25.4%和0.8%。
从资本市场整体表现来看，2021年至今物业服务上市公司先扬后抑，市值、股价、市盈率从年中开始，进入下降通道，新股发行也出现大面积破发。究其原因，可以从三方面考虑：
（1）前期高增长带来内在调整需求
港股物业板块已实现了较长时间快速增长，积累了大量获利盘，自身存在较大回调压力。
（2）外部环境影响
受全球疫情、俄乌冲突以及中美博弈等外部事件影响，世界经济发展面临隐忧，国内经济增长态势受到挑战，香港资本市场也不能幸免，物业板块在大盘整体带动下进入下降通道。
（3）部分关联企业影响
部分房地产企业为解”燃眉之急“，让物业公司为其“输血”，为物业上市公司带来隐患，在一定程度上打击了投资者信心，恐慌情绪有所蔓延，使物业板块加速探底。
尽管物业板块整体低迷，但也应看到，仍然有不少优质物业公司经受住了考验，表现可圈可点。简言之：稳健关联企业护航，自身高质量增长，铸就坚如磐石高价值公司。如中海物业、和泓服务、奥克斯国际、滨江服务和建发物业等。
（二）经营业绩：规模与效率齐飞，财富创造后劲充足
从企业的财务数据和经营业绩来看，2021年全年，物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增长44.3%，合约面积均值1.6亿平方米，同比增长37.6%。从在管面积排名前十的上市公司来看，从整体的存量来看，有的主要来自关联方面积，如中海物业和融创服务，来自关联公司的面积比例分别为72.4%、62.88%；有的企业，比如碧桂园服务，第三方拓展和承接关联公司双轮驱动，基本是1：1的比例。第三，比如雅生活服务、保利物业、世茂服务等，主要通过市场化手段拓展在管面积，来自第三方的管理面积占比分别为82.4%、60.0%和75.8%。但是，目前关联方占比比较大的企业，也在积极进行外拓，如中海物业，2021年全年新增项目中，来自关联公司的面积为2000万平米，占比34.2%；来自第三方的面积为5000万平米，占比为65.8%。总体来看，物业上市公司第三方拓展面积占比平均达到了57.1%，较上年度增加10.3个百分点。
在过去的一年中，资本市场最大的亮点就是并购，并购市场呈现如下特点：第一，并购事件和金额再创新高，2021年全年，已披露的并购交易数量约71笔，涉及交易金额约333.3亿元，刷新历史记录；第二，优质标的众多。第三，估值回归理性，平均市盈率12倍。2021年，物业服务上市公司营收均值达33.7亿元，较上年增加11.1亿元。营收破百亿的公司有4家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。从收入构成看，多种经营收入占比平均约四成。其中，占比超过50%的公司目前有14家。
2021年物业上市公司的多种经营收入均值为14.0亿元，同比大幅增长55.5%。其中，社区增值服务收入均值达到6.2亿元，大幅增长68.6%。同时，企业走出社区，走向城市。例如，2021 年碧桂园服务城市服务收入 45.3 亿元，占营业收入的 15.7%，同比增速高达412.3%；保利物业城市服务收入19.62亿元，占营收 13.6%，同比增长 81.8%。
2021年全年，上市物业公司毛利润均值9.1亿元，同比增长44.1%，净利润均值4.5亿元，同比大涨50.1%。毛利率均值和净利率均值分别为29.1%和13.2%。其中，基础服务毛利率均值为24.1%，多种经营毛利率均值达到35.6%。
物业上市公司的储备面积均值为5800万平方米，同比增长24.0%，储备面积占在管面积均值的53%。储备面积排名前十的企业均值达到2.05亿平方米，是全部上市公司均值的3.4倍。其中，绿城服务、新城悦服务、建业新生活等3家企业的储备面积和在管面积相当，企业的在管规模翻倍式增长指日可待。
物业上市公司的净资产收益率由2020年的41.2%下降到20.8%，但仍高于恒生指数成分股14.5%的均值 。投入资本回报率（ROIC）由26.4%降低到20.0%，但仍保持着高于15%的水平，且显著高于香港市场平均水平。
（三）发展研判：行业发展基础扎实，创新业务有望突破，资本市场期待价值回归
通过上面两个部分的讲述，我们可以看到：一、物业板块超跌严重，甚至比地产板块跌得都要狠；市盈率已经跌回到2018年11月，当时的营收均值只有现在的三分之二，净利润均值只有现在的60%，每股收益只有现在的一半。
同时，板块的基本面又一如既往得好：各项经营指标基本都保持了40%以上的增长。经过两年多的疫情考验，物业公司也充分彰显出自身的民生属性，行业价值达到了新的高度。
除了基本面向好之外，我们还有多项业务正在进行，围绕平台经济、非住宅业务和城市服务三大业务方向，期待更大的突破与快速发展，届时，行业的想象空间将不再是想象，而是扎扎实实的业绩和增长。 基本面好、发展前景大概率兑现、超跌严重，我们有理由相信，物业依然是好行业，资本价值理应向上回归！