2022年以来，房地产市场维稳信号明显，政策调整力度不断加大，各地政府因城施策，但市场信心仍在修复当中。根据中指院监测，2022年3月，昆明主城区商品住宅供应35.0万㎡，成交38.2万㎡，市场量价同比大幅缩减。土地市场供需仍维持在低位水平，3月商品房用地供应规划建面17.0万㎡，成交规划建面16.7万㎡，供需同比降幅过半，成交楼面均价受去年低基数影响，同比增幅明显。但从环比来看，昆明房地产市场出现止跌回暖信号。

2022年1-3月大昆明房企销售业绩TOP20

数据说明：房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日至2022年3月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在昆明的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2022年1-3月，昆明市房企TOP20商品房销售金额为142.5亿元，同比下降51.4%；销售面积为121.0万㎡，同比下降45.3%。销售金额TOP3房企分别为俊发集团、碧桂园和万科，均超过10亿，其中俊发集团销售金额达22.0亿元，是区域销售金额唯一超过20亿元的房企，稳守区域榜首。TOP5房企销售金额门槛超过8亿元。从销售面积来看，TOP3房企销售面积均超9万㎡，分别为俊发集团、碧桂园和云南省房，其中俊发集团销售面积19.1万㎡，领先优势明显。

▍全国政策关键词：中央积极维稳，各地政策解绑

中央积极维稳房地产市场，各地纷纷刺激需求

表：2022年1-3月各地房地产宽松政策梳理

2022年以来，中央及各部委密集出台各种政策措施，从支持合理住房需求释放、防范化解房企风险、满足市场主体合理融资需求、加大住房租赁金融支持、放宽预售资金监管额度等方面入手，积极稳妥推进房地产市场良性循环和健康发展。与此同时，各地政府灵活施策，对原有政策纷纷解绑，如放松限购、限售政策、降低首付比例、调整公积金政策等，注重刺激消费需求，其中，郑州尤为明显。据不完全统计，1-3月60余城发布房地产相关政策超百次，政策维稳信号强烈。

▍昆明市场关键词：供需相当，量价齐跌，市场企稳

商品住宅市场供需基本持平，同比量价齐跌

图：2021.01-2022.03昆明主城区商品住宅量价情况

2022年3月，昆明主城五区商品住宅供应35.0万㎡，同比下跌近半，达49.6%，成交38.2万㎡，同比下滑52.1%，但从环比看市场有转暖迹象，供需出现明显放量。1-3月，昆明主城五区商品住宅供应96.9万㎡，同比下跌21.9%，成交99.0万㎡，同比降幅达42.4%。从销售价格来看，3月昆明主城商品住宅销售价格为14586元/㎡，受产品结构性影响，环比略有回调，但与去年同期相比，下滑幅度较为明显。总体来看，1-3月市场供需基本平衡，但供需总量较低，市场呈现量缩价跌局面，市场环境虽有企稳但仍有待继续改善。

▍昆明土地关键词：供需同比缩量，“零”溢价

商品房用地供需同比急剧缩量，市场持续低迷

图：2021.01-2022.03昆明主城区商品房用地供需情况

2022年3月，昆明主城区商品房用地推出规划建面17.0万㎡，同比下降73.0%，成交规划建面16.7万㎡，同比降幅过半，达61.5%，但从环比看市场成交明显回升。总体来看，1-3月昆明主城区商品房用地推出规划建面36.9万㎡，同比下降71.9%，成交规划建面49.9万㎡，同比下降27.0%。房地产政策虽有松绑，但政策效应尚未传导至土地市场，土地供需仍低位徘徊，市场持续低迷。

成交楼面均价有回升，长期“零”溢价成交

图：2021.01-2022.03年昆明主城区商品房成交楼面均价及溢价率

2022年3月昆明主城区商品房用地成交楼面均价为2928元/㎡，去年同期成交地块由于位置及地块性质原因，成交楼面均价较低，受低基数影响，今年3月成交楼面均价同比增长近两倍，且成交楼面均价环比增幅同样明显。但是，从溢价率来看，企业受多重因素影响，拿地意愿不足，市场长期“零”溢价成交，土地市场萎靡不振。

商住用地成交盘点

图：商住用地成交分布图

2022年1-3月，昆明主城区共成交7宗商住用地。其中，官渡区成交4宗，成交规划建面27.2万㎡，占总成交的54.5%；五华区成交2宗，成交规划建面18.3万㎡；呈贡区成交1宗，成交规划建面4.5万㎡。

成交地块中，官渡区关上街道办事处KCGD2020-4-A2纯住宅地块由招商蛇口以13076元/㎡的楼面价摘得，为1-3月最高楼面单价地块；官渡区六甲街道办事处KCGD2021-1-A1纯住宅地块由德润和绿城以4.9亿元的总价联合获得，成为1-3月揽金最多的地块。

小结

2022年经济面临下行压力，房地产市场政策宽松力度空前，各地不断因城施策，寻求市场恢复，但受疫情反复影响，消费需求延缓，市场反应未达预期。但是疫情过后，随着社会经济逐步恢复，“稳增长”政策持续推出，消费需求也将步入正轨，房地产市场仍可期待。