2022年第一季度，全国性预售资金监督办法出台，力促房地产行业良性循环，住建部定调2022楼市，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。多地下调房贷首付比例，释放居民住房需求。
本报告针对2022年第一季度重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。
1、开盘量：重点城市开盘318次，推出房源近7万套
2022年第一季度，12个重点城市住宅类项目共计开盘318次，推出房源近7万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘73次；二线城市中杭州、成都和武汉开盘次数较多，分别为80次、40次和35次。天津、南昌、深圳和重庆开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2022年第一季度，上海悦城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1月20日开盘一次性推出1226套房源，该项目为新开盘，位于临港新片区，属中高端改善项目，开盘均价为33200元/平方米。
2、去化情况：平均去化超5成，上海、广州去化效果较好
第一季度重点城市新开盘去化率均值为51%，北京、杭州去化超5成
2022年第一季度，全国12个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为51%。平均去化率自2019年一季度以来维持较低水平运行，至2022年一季度1月平均去化下降至近5成，2月受疫情影响开盘项目较少，去化大幅度下降，3月份回落至47%。整体来看，今年第一季度去化水平稍低于去年同期。
分城市来看，3个城市去化率超过平均水平。上海和广州第一季度市场供应较紧张，去化效果非常好，一季度平均去化分别均超8成和5成；成都和杭州去化也非常好，去化率分别为52%和46%。而重庆、武汉和深圳平均去化率分别为28%、25%和18%，在监测城市中开盘去化效果较差。
2022年第一季度共有62个项目开盘售罄，上海、杭州和成都分别占36席、15席和6席
从项目去化情况来看，2022年第一季度共有62个项目开盘售罄，主要集中在上海、杭州和成都，其中上海较多，占据36席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的92%。
从开盘去化率排行榜来看，24.2%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超7成。部分刚需项目需求较旺盛，在开盘量较大的情况下，仍能实现在开盘当日售罄。如3月19日开盘的成都的川发天府上城，开盘当日推出689套房源，当天推出房源全部售罄；另外，去化效果非常好的刚需楼盘郊区、远郊区占比较高，随着城市的发展、扩建，郊区、远郊区的配套、教育等资源得到明显升级改善，价格相对较低的郊区、远郊区刚需产品开始受到购房者关注和青睐。
3、产品定位：刚需类楼盘占比达54%，平均去化水平超4成
从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2022年第一季度开盘项目中刚需产品占据主流地位。54%的项目主要面向首次置业或首次改善的刚需型需求，45%的楼盘主推针对中高端改善类产品户型。
刚需类项目平均去化率超四成。12个城市刚需类项目占比达54%，平均去化率42%。
从去化较好的刚需产品项目特色来看，主力户型集中在100㎡上下的三居，多具备地铁沿线、绿化完善、性价比高、房企品牌吸引力等优势的产品。
中高端改善类项目占比达45%，较去年周期上涨。12个城市中高端改善类项目占比达45%，平均去化率60%。
第一季度监测数据显示，一线城市上海和杭州、南京等热点二线城市具有大部分去化非常好的中高端改善型项目，三至四居的大户型仍然是去化情况较好的项目户型；项目特色主要涉及地铁沿线，环境适宜和品牌地产等方面。
4、客户情况：刚需客户主句主流，交通周边配套设施为关注焦点
刚需客户普遍看重地理位置和交通配套设施。根据调研现场客户访谈获悉，购房群体年龄偏向中青年，年龄段普遍在35岁以下和35-45岁两个区间段，影响这个购房群体的主要因素为工作和家庭。教育资源、交通便利性、生活配套设施齐全性，地产品牌和性价比是客户是否考虑项目的主要原因。
中高端改善客户主要考虑周边配套设施成熟和大户型的产品。中高端改善客户群体大部分已组建家庭，年龄在35-55岁之间，需要考虑每个家庭成员的生活居住需求，中高端改善群体客户首要关注的是大户型、地理条件优越、交通便利、居住环境适宜的项目。