2022年3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。
会上，中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士发布了2022中国房地产百强企业研究报告及优秀企业名单：
尊敬的刘所长、李主任、秦主任，以及莅临会场的各位房地产企业的老总，还有相关服务界的老总，还有媒体朋友，还有今天在全国各地10个现场分会场发布会的企业老总以及20个城市线上会场的企业家嘉宾，大家下午好！非常感谢大家在目前这种情况下，能莅临我们的会场，以及在全国各地来参加2022中国房地产百强企业研究成果发布会。
我今天也是非常荣幸地代表中国房地产TOP10研究组全体成员发布2022中国房地产百强企业研究报告。确确实实，百强企业研究我们已经持续进行了19年，每年我们的研究都要随着房地产行业的变化和调整来适应这个时代新的形势，来选出一批综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业。每年我们也会对我们的方法体系进行不断的调整和完善，同时我们也需要对我们的数据进行不断的复核，再发布我们相应的研究成果。
今天我对研究成果做以下说明：今年的研究成果确实在评价指标方面，我们特别强化了稳健性的分析，增加了应付账款占总负债比例指标，这样的话能够相对客观地衡量企业短期的潜在债务和流动性的风险；同时我们也进一步地优化了现金短债比的计算规则，在计算货币资金时扣除受限制资金，相对严格地评价企业的偿债能力。在数据的复核方面：过去企业填报和会计报表作为重要的依据，今年由于种种原因，各个企业年报出来得比较晚，我们主要依据中指数据调研监测的企业拿地、销售、项目建设等经营情况，深入了解企业微观经营活动，获取更丰富详实的数据和资料；在目前这种情况下，在偿债方面已经出现问题的企业或将出现问题且没有实质举措的企业也进行了逐一的筛查；在这几轮的复核之后才形成了相应的研究成果，也正是因为如此，今年的百强企业应该说是19年以来企业的变化最大的一年。
今年的变化我觉得有几个方面：一方面，国企的占比提升了3成，百强企业每年都有一些变动，但是不像今年变动这么大，确实也可以看到行业的调整对各类企业产生了较大的影响。之前民企大概占7成，国企大概占3成，今年应该是平分秋色，国企占比提升了3成。另一方面，过去一年当中区域性的企业相对少，全国性的企业数量多，今年区域深耕型的企业大概是57家，相对于去年是增加了8家，这样来看的话区域性的企业表现得更加稳健。
2022中国房地产百强企业整体发展特点：
业绩规模方面：百强企业销售额总额超过9万亿，同比增长3.9%，增速首次低于全国0.9个百分点。因为没有跑赢行业大市市场份额也是微降，降至49.9%。各个阵营的增速均有所下降，降幅也超过10个百分点，可以看到市场调整期百强企业都是不约而同地降速，也在追求适度的规模。
业绩贡献方面：从城市贡献来看，一二线城市对百强企业贡献加总超过七成，二线城市是主流占比近六成。从需求分类来看，首改和再改这两类改善型需求的业绩贡献占比超过七成，最多的是首改类达55%，应该说只要抓住了主流城市和主流需求，企业的业绩有保障的。
营销策略方面：抓住重要的销售节点期，去年上半年整个销售业绩的贡献超过五成，较往年提升了10个百分点。从企业推盘的时间点，上半年基本上都是高于以往，下半年低于以往，下半年市场调整的时候，顺应市场形势运用各种各样的手段，线上、线下、打折促销等举措。
从运营表现方面：2021年竣工和结转稳步增长带动营收和净利润增长，百强企业营业收入同比增长19.3%。由于营业成本上涨，净利润同比增长0.4%，净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”日趋严重。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。行业长期处于低利润时代，区域深耕型房企集合资源能够降低成本、也可享受高市场占有率红利，运营表现更优。
拿地方面：投资规模和强度双降，国企拿地表现突出。全年拿地金额同比减少12.7%，拿地销售比下降6.0个百分点至32.4%。国企拿地强度更强，国企拿地金额同比微增1.0%，拿地销售比均值为38.0%。2021年国央企拿地占比超过60%，提升幅度超过15个百分点，可以看到过去一年在土地市场国央企更有优势，未来市场当中国央企也会发挥很重要的作用。从拿地城市分布，一线城市占比7.1%，同比增加2.4个百分点；二线城市占比53.4%，同比增加6.6个百分点；三大城市群的新增面积占比达48.9%，主流城市群在未来的市场中仍会发挥更加重要的作用。
偿债能力方面：百强企业通过提前偿还债务、调整负债结构等方式稳降杠杆，“三道红线”提出后应对更加从容。2021年百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点。短期偿债能力略有提升，现金短债比为1.6，较上年上升0.1，均已基本合规。
风险管理方面：融资收紧叠加偿债高峰期，市场调整销售回款压力较大，企业现金流面临更大挑战。2021年，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%，行业融资收紧态势显著。其中除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑。国企融资能力较强、成本较低，2021年国内信用债融资占比达75%，融资成本3.98%；区域型房企负债水平相对较低，布局重点城市、销售韧性好，整体财务基本面良好。未来百强企业在加大营销回款力度的同时，应紧抓政策窗口期，积极拓展新的融资渠道，通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金，有效管控风险。
社会责任方面：百强企业积极依法纳税，纳税额稳步增加。纳税额均值达60.2亿元，同比增长2.2%。百强企业积极回馈社会，响应政府相关部门的号召，扎实推进保障性租赁住房建设，并持续加大公益捐款投入积极回馈社会，为防汛抢险和疫情防控提供资金支持；深入践行可持续发展理念，运用智慧科技手段及绿色环保等手段，积极探索绿色发展模式。
通过系统研究我们总结出来：未来房地产企业特别是百强企业的发展趋势上，大非强、稳能强，唯有强者才能把握行业生态重构机遇。我们怎么样做稳或者是做强？稳字当头，管控风险；强化运营，提质增效；聚焦主业，延伸服务；顺势而为，把握时机。
围绕房地产的服务中指这么多年也做过很多相关研究，包括房地产策划代理的研究、金融服务企业的研究以及物业服务企业的研究。房地产百强企业我们做了19年，策划代理公司也做了18年，从过去的研究情况来看，策划代理企业的发展速度相对于房地产企业来说相对缓慢，但毕竟它还是轻资产，只要稳健经营还是能实现自己稳健经营的收益。在新的时代里，策划代理企业用科技赋能包括流程再造，才能提升服务质量，真正地给上游房地产企业提供有效的服务，获取经营收益。
金融服务企业最近这几年也在开展相关的研究，我们可以看到发展好的金融机构基本上在短期还是要抓住政策风口把握短期机遇。从中长期来说还是要把握主流城市、主流城市群的机遇，特别要注重项目的选择，过去简单地选择一些合作主体的方式未来可能会风险较大，还是要注重项目的优选。此外，更要注重专业能力的提升，提高主动管理能力，强化风险管控，创新发展模式。
最后，用这次百强企业研究的主题作为今天的结束语，也希望大家在新的发展阶段能够不断地去优化模式，才能真正地行稳致远，做到又稳又强，谢谢大家！