3月24日，弘阳服务集团有限公司（以下简称“弘阳服务”，股票代码：1971.HK）发布了2021年全年业绩，公司营收同比增长47.2%，规模稳步提升，市场化外拓强劲，城市服务领域硕果累累，各项指标高质稳健增长。

2021年，弘阳服务实现营业收入1130.0百万元，同比增长47.2%；毛利同比增长49.5%至320.4百万元；净利润同比增长88.7%至138.4百万元。从管理规模看，企业在管面积达36.4百万平方米，同比增长34.7%。各项业绩指标均高速高质增长。

一、营收两年翻倍，社区增值服务收入贡献凸显

图：2019-2021年弘阳服务营业收入变化情况

数据来源：公司年报及业绩公告&中指数据CREIS物业版（点击试用）

2021年，弘阳服务实现营业收入1130.0百万元，同比增长47.2%，2019-2021年复合增长达49.9%，营收两年翻倍。企业营业收入构成来源于三部分：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，物业管理服务收入为753.6百万元，占比达66.7%，是公司第一大收入来源；社区增值服务收入为196.1百万元，占比达17.4%；非业主增值服务收入达180.3百万元，占比达16.0%。与2020年相比，社区增值服务占比提升3个百分点，收入结构不断改善。

图：2019-2021年弘阳服务各业务板块收入情况

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图：2019-2021年弘阳服务各业务收入占比情况

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在社区增值服务板块，公司深入挖掘社区资源不断探索开展新业务。2021年，美居服务收入同比增长367%，在社区增值服务五大板块中异军突起。2021年，弘阳服务和弘阳家居打通渠道，资源互补，聚焦客户真实需求，通过场景化和痛点产品开发，在拎包入住，二次装修等板块整合供应链资源，实现服务与价格的双重保障。随着弘阳服务规模不断扩张，业态不断扩容，弘阳服务社区增值服务将有更大的增长空间，逐步向社区商业3.0迈进。

二、规模稳步提升，公建及其他在管增长超7倍

截至2021年底，弘阳服务的在管面积为36.4百万平方米，同比增长34.8%，2019-2021年复合增长率为52.0%；合约面积达52.6百万平方米，同比增长31.8%，2019-2021年复合增长率为38.0%。企业管理规模呈现稳健快速增长态势。公司秉承“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局，目前业务已覆盖全国59座城市。

从储备管理面积来看，2021年弘阳服务储备面积达16.2百万平方米，同比增长25.5%，在合约面积中的占比达到30.8%。公司根据自身优势坚持质量与规模并举，在双轮驱动基础上，深耕城市服务领域。弘阳服务表现出强劲的第三方拓展能力，弘阳服务2021年全委外拓项目在管面积大增478万平方米至779万平方米，较去年同期增长159%，业务独立性持续增强。

图：2019-2021年弘阳服务管理规模情况

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从项目来源看，2021年企业来自第三方的在管面积占比呈逐年抬升趋势，市场化外拓能力不断增强。截至2021年底，来自弘阳地产集团及其合资企业、联营公司及控股股东联系人的在管面积为18.3百万平方米，占总在管面积的50.4%，占比较2020年降低4.1个百分点；第三方外拓项目的在管面积达18.0百万平方米，占总在管面积的49.6%。2019-2021年，弘阳服务在市场拓展上保持高速增长态势，2021年公司来自第三方外拓项目的在管面积与来自弘阳地产集团及其合资企业、联营公司及控股股东联系人的在管面积基本持平。公司通过一系列高质量收并购完善业务版图，优化城市布局。弘阳服务2020年底以2.16亿收购汇得行物业80%股权，弘阳服务进入华中市场，为公司在非住宅领域带来了一定数量的优质物业项目。公司又于2021年收购滁州宇润49%股权，进一步拓宽了服务边界。2021年弘阳服务和四川西部联森集团达成战略合作，开启了弘阳服务在西部物业服务市场的外拓新篇章。

图：2019-2021年弘阳服务项目来源变化情况

注：集团及控股股东的其他联系人含弘阳地产集团、弘阳地产集团的合资企业及联营公司、控股股东的其他联系人

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从各业态管理面积看，弘阳服务管理业态包含住宅物业、商业物业、公共建设及其他三部分，公司依托“住宅+商业”双轮驱动模式，积极布局核心非居业态，加强全业态服务品质建设，在非住领域取得了显著成效。截至2021年底，住宅物业在管面积达28.7百万平方米，同比增长24.7%，占总在管面积的78.9%；商业物业在管面积为4.8百万平方米，同比增长31.2%，占总在管面积的13.1%；公共建设及其他物业在管面积为2.9百万平方米，同比增长达705.2%。受益于非住宅规模扩张，其中来自公共建设及其他物业的收入同比增长超8倍，非住宅物业收入快速增加。

图：2020-2021年弘阳服务各业态在管面积变化情况

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在城市服务领域，公司凭借品牌优势，先后开辟了产业园、学校、医院、停车场等城市服务延伸业态项目。弘阳服务继2020年签约南京市泰山街道后，又于2021年与南京市栖霞区西岗街道签署战略合作协议，相继入驻西岗街道晶都名苑、枫霞雅苑、赏菊苑、步青苑、观梅东苑等多个项目。保障房和老旧小区项目作为基层社区治理的重点，弘阳服务积极发挥自身优势，凭借在创新社会治理，提升城市服务效能，践行双碳战略，改善城市形象等方面的先进管理理念和专业化的工作流程，和街道管委会合作，协助推进老旧小区改造，进一步升级社区场景化服务，优化居住体验，不断践行实现弘阳服务做美好生活运营服务商的初衷，为未来弘阳服务打造区域规模效应，提升城市服务产品核心竞争力奠定了基础。

三、毛利、净利增速维持高位，净利增长超8成

2021年，弘阳服务毛利润和净利润分别实现320.4、138.4百万元，同比分别增长49.5%、88.7%，受益于管理规模提升、智慧化平台建设及收入结构不断改善，企业毛利润与净利润增速维持高位。

图：2020-2021年弘阳服务毛利、净利润情况

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从不同业务板块的盈利能力看，社区增值服务是弘阳服务毛利率最高的业务板块，2021年社区增值服务毛利率水平为46.4%，近三年均保持在46%以上。物业管理服务、非业主增值服务的毛利率水平保持平稳，前者保持在25%以上，后者保持在20%以上。

图：2019-2021年弘阳服务各业务毛利率水平

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四、结语

作为华东区域广受认可的综合社区服务供应商，弘阳服务2021年营收稳健增长，社区增值服务收入逐年抬升，收入结构不断优化，城市服务领域硕果累累，市场化外拓增长强劲。公司在“市场拓展有厚度、品质服务有温度、生活服务有浓度”三大目标指引下实现有质量的稳健增长，未来，公司将继续秉承“以客户为中心”的服务理念，不断增强服务力、经营力与创新力，通过弘阳模式的不断完善，实现四度升维，构建全员进取的生态圈。